【基建】绿地巨人之踵：地产仍是主要抓手

    绿地巨人之踵：地产仍是主要抓手

绿地巨人之踵：地产仍是主要抓手2020年结束之际，资本市场对绿地保留“三问”，一问战投，二问债务，三问分拆业务，这三道问题也成为2021年观察绿地的窗口。

作为坚持“多元化转型”最早，也是最彻底的开发商之一，2018年绿地战略转型再次升级，从“一主三大”演变为以地产、基建为主，金融、消费等综合产业并举发展的格局。

在绿地万亿资产矩阵里，大致可以分为地产、大基建集团、贸易港集团以及绿地金融（绿地数科），另外还包括酒店、会展、能源、物业管理、海外资产等业态。

努力从“中国的绿地”转变为“世界的绿地”时，过往其发展历史俨然是一部“巨人传记”，很难被认知和看清全貌。

事实上，绿地高速发展过程中逐渐积累下的债务“后遗症”，以及资金周转压力、融资债务结构等问题，日益受到关注。

为了提振资本市场信心，近期绿地以自有资金约170亿元兑付了两笔均逾80亿的公司债，并提出了“三年三步走”的降负债计划。

若站在未来看今天，房地产下半场的游戏规则已经发生质的转变，“高杠杆”规律不再适用，过往埋下的负债“雷”也要一一排除。

绿地将“降负债”放入公司每年的目标和重点任务之列，现实情况是，虽然净负债率在逐年下调，但就降低有息负债总体规模来看，仍存在一定的压力和挑战。

最新数据显示，截至前三季度，绿地负债率录得183.45%、剔除4126.51亿元的合同负债和预收款后资产负债率录得53.2%，现金短债比为0.69。

值得斟酌的是，若使用剔除合同负债和预收款后（双项扣除）的方法，绿地的资产负债率则为82.39%，超过规定的70%。

如此来看，绿地至少踩中两道甚至是三道红线，在衡量房企真实偿债能力的净负债率指标上，绿地一直处于150%以上，远高于同类型房企的平均水平。

数据来源：企业公告，观点指数整理绿地在全国和海外的扩张早在2015年以前便完成，地产项目迅速铺开，在做大资产同时，负债也一路攀升。

2016至2019年，绿地资产负债率基本没有太大变化，常年处于88%-89%之间，降幅缓慢。

截至上述四个年度末期，绿地预收款分别为1688.05亿元、2374.24亿元、3382.3亿元、3811.46亿元，占总负债26%、31%、36%、38%。

到2020年前三季，绿地预收款和合同负债合计为4126.51亿元，占总负债比重达到40%。

数据显示，2014至2020年前三季度，绿地有息负债从1910.95亿元增长至3236.71亿元，仅2017年有息负债规模同比录得减少，随后又出现上涨的趋势，截至去年前三季度，绿地的有息负债规模增幅仍有10.34%。

数据来源：企业公告，观点指数整理（有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）当划下“净负债率不得高于100%”这条红线时，便意味着房企需要加快去化和资金回笼，减少投资布局，资金安全放在第一位。

受“三道红线”影响，绿地提出“三年三步走”降负债计划，力求一年降一档，从2021年到2023年，分别实现现金短债比和净负债率降至绿档、有息负债降至2800亿。

数据来源：企业公告，观点指数整理2020年在疫情“黑天鹅”影响下，绿地经营性现金流一度出现“缺口”，一季度经营性现金流为-80亿元，打破了过去三年一直维持正现金流的记录，9月底有所好转，然而与上年同期相比仍需改善。

2020年三季报显示，绿地筹资活动现金流、投资活动现金流及经营活动现金流分别录得16.89亿元、-157.99亿元以及50.04亿元，同比分别减少28%、16%以及45.17%。

29年来，从上海市绿地开发总公司一步步走至今天，绿地注册资本增长了逾一千倍，但上市公司市值却是top10房企中较低的：截至2020年末，绿地控股市值约690亿元，离万科有逾4倍的差距。

观察2020年张玉良的出行轨迹便可发现，他到过的这些城市，基本是绿地这一年重点布局项目的区域，尤其大手笔拿地记录便是8月21日以总价164.32亿竞得武汉黄陂临空经济区7宗打包地块，预计投资500亿。

对比近三年新增房地产项目情况，2020年绿地新增土储所涉及的总地价达到历史最高值接近900亿，新增计容建面较上一年度减少逾1000万平方米至2921万平方米，粗略计算拿地均价约3000元/平方米，同比增长约38%。

值得一提的是，或出于降负债和调整投资布局考量，绿地以72.6亿元剥离广州绿地公司予绿地香港，这一举动不仅回笼了不少资金，还转出了目标公司结欠绿地集团约36.2亿元的净债项。

自2017年跨过3000亿后，绿地便一直努力向4000亿之上攀登，但近三年销售增幅呈现下滑趋势，2020年甚至出现倒退，2017至2020年复合增长率为5.35%。

2020年全年，绿地销售额3584亿元，同比减少7.7%，销售面积2909万平方米，同比减少10.7%，在观点指数发布的2020中国房地产销售top100榜单中下滑至第七名。

不久前，绿地发布2020年业绩快报显示，2020年营收4813亿元，同比增长12%，其中地产全年结转收入2171亿元，同比增长12%，地产营收占比为43.66%。

2019年，绿地地产、基建及消费三大板块增长情况分别为20%、27%及55%，其中消费板块营收近三年复合增长率为53%，地产营收复合增长率为14%。

贸易港集团前身是“上海绿地商业（集团）有限公司”，2018年10月重组更名为“绿地商贸集团”，并于2020年1月正式更名为“绿地全球商品贸易港集团”。

截至2020年底，绿地贸易港项目已在天津、西安、济南、哈尔滨、宁波、贵阳、成都、昆明、武汉等10余座城市落地。

数据来源：企业公告，观点指数整理值得一提的是，尽管在绿地内部房地产毛利率始终处于优势地位，但横向对比a股上市房企还略显逊色，2015-2019年毛利率均低于a股上市房企平均水平。

目前物管公司规模仍较小，商业方面，绿地控股持有自营商业物业为386万平方米，核心商业资产主要由绿地控股自主经营，非核心、不够优质的商业物业则采取先平抑、后销售策略。

2019年末及2020年4月，证监会发布的《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》，意味着a股市场分拆上市破冰，这让绿地看到了一丝希望。

该份文件对拟实施分拆上市公司的要求，基本延续了2004年分拆至境外上市、2010年分拆至创业板上市的规定，并在此前基础上增加了对母公司上市年限、盈利规模、净资产年限、持股比例等7点限制。

这或许就能解释，2020年绿地金融更名为“绿地数科”的原因所在，或许是希望披上“科技”的外衣，改变以金融业务为主的单一属性。

据观点地产新媒体了解，2020年11月23日，绿地集团注册设立绿地数字科技集团有限公司（简称“绿地数科”），注册资本199亿元，并以此为平台完成对绿地金融业务的资产并购及重组，预计资产管理规模将超过1000亿元。

绿地还表示，金融产业将立足于“投资+投行”总体思路，依托自身品牌及资源优势，在严控风险前提下，逐步形成债权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的业务格局。

绿地金融董事长耿靖在半年总结时曾强调，公司有上市的规划，2020年利润总额目标为35亿元，同时要完成两个突破，即完成引战关键工作，做好登陆资本市场前的重要突破，以及努力获取金融核心牌照。

该轮pre-ipo引战稀释股比约为15%-20%，计划引入四类机构，包括地方政府产业引导基金、互联网科技头部企业、海外知名pe基金、国内头部投资和金融机构。

路透援引市场消息，绿地金融在首次公开发售(ipo)前一轮融资至多60亿元，计划2021年底前赴港上市，集资超过91亿元，上市前估值超过500亿元，但ipo地点和估值仍尚未得到确认。

数据显示，2019年绿地金融实现净利润30.6亿元，近五年累计实现净利润约130亿元，纳税总额近21亿元，资产规模达到400.54亿元，管理资产规模过千亿。

还有一个更宏大的愿景：绿地数科将利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段，对绿地千万级高净值客群、千亿级产业链及万亿级场景资源进行全面的数据化、标准化及云端化，建设中国第一家具备地产行业万亿级产业资源的数据科技基础设施服务商(idc)。

成为“巨人”的绿地，不仅仅是地产开发商的角色，引战投、分拆业务上市、降负债这些元素围绕着绿地过去这一年，甚至影响着2021年的走向。